Logements vacants : des mesures fiscales en faveur des propriétaires bailleurs

Crise sanitaire et confinement ont bouleversé le marché de la location immobilière. Les propriétaires bailleurs se retrouvent avec des logements vacants sans pouvoir les relouer. Si votre bien reste vacant depuis plus de 3 mois, vous pouvez bénéficier d’un allègement de la taxe foncière.

Logement vacant : allègement de la taxe foncière

La crise sanitaire a conduit de nombreux locataires, notamment les étudiants, à mettre fin à leur bail au printemps dernier. Par la suite, les confinements ont empêché les déménagements et les visites d’appartements, rendant quasiment impossible la location de logements. De ce fait, les propriétaires bailleurs qui disposent d’un logement vacant sans pouvoir le relouer sont légions. Selon l’UNPI (union nationale des propriétaires immobiliers), la vacance des logements étudiants aurait augmenté de 20 à 30 % en 2020.

Dans de nombreuses villes moyennes hébergeant des universités, les propriétaires bailleurs peinent à relouer leurs biens. Une mesure fiscale permet dans ce cas le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties. L’article 1389 du Code général des impôts prévoit en effet que « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ».

La vacance indépendante de la volonté du bailleur

Le dégrèvement de taxe foncière peut être obtenu dès le 1er jour de la vacance et jusqu’à la fin du mois où elle prend fin. Trois conditions sont cependant posées :

• la vacance est indépendante de la volonté du bailleur,
• elle a durée au moins 3 mois,
• elle a affecté la totalité d’un immeuble ou une partie pouvant être louée indépendamment. Cette dernière condition concerne essentiellement les locaux commerciaux ou industriels, cités dans le même article.

Certes, le confinement a imposé de lourdes contraintes sur la location immobilière et le déconfinement ne les a pas complètement allégées (distance des 100 km, etc.). Cependant, le propriétaire bailleur doit pouvoir justifier qu’il a mis en œuvre des actions pour louer son bien :

• publication de petites annonces,
• signature d’un mandat de location,
• acceptation des visites, etc.

Si malgré cela, votre logement locatif est resté vacant plus de 3 mois après le confinement, la condition est remplie.

Bien entendu, ce dégrèvement de taxe foncière concerne tous les logements locatifs loués à l’année et pas les locations saisonnières. De plus, pour bénéficier de l’allègement fiscal, le logement vacant doit être dans un état propre à la location.

Exonération de taxe foncière pour travaux d’économie d’énergie

Un logement qui ne répond pas aux critères de décence ne peut pas être exonéré de taxe foncière au titre de la vacance, pas plus qu’un logement où des travaux de rénovation sont en cours. La condition que la vacance soit indépendante de la volonté du bailleur ne serait plus remplie.

Cependant, vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière pour travaux d’économie d’énergie, prévue à l’article 1383-0 B et 0 B bis du Code des impôts. Cette exonération est une décision votée par la commune pour la communauté de communes. Il vous faut donc vérifier auprès de votre mairie que l’exonération pour travaux d’économie d’énergie a bien été votée.

Dans le cas où l’exonération a bien été décidée par le conseil municipal, voici les conditions de cette exonération de taxe foncière :

Logements concernés

• Article L 1383-0 B : logements achevés avant 1989 ayant fait l’objet de travaux d’économie d’énergie ou logement nouveau pour financer des dépenses d’économie d’énergie.
• Article L 1383-0 B bis : logements achevés entre 1989 et 2008 dont le niveau de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la loi.

Durée d’exonération

• 3 ans à partir de l’année suivant le paiement des travaux (et même jusqu’à 5 ans si la décision municipale est antérieure à 2019).

Taux d’exonération

• De 50 à 100 %.

Montant des dépenses

• Plus de 10 000 euros par logement l’année précédant le dégrèvement.
• Plus de 15 000 euros par logement pendant les 3 ans précédant le dégrèvement.

Type de travaux d’économie d’énergie

• Isolation thermique ou appareils de régulation de chauffage,
• Équipements utilisant des sources d’énergie renouvelable ou pompes à chaleur,
• Raccordement à un réseau de chaleur,
• Récupération et traitement des eaux de pluie,
• Appareils de régulation de chauffage ou de fourniture d’eau chaude fonctionnant à l’énergie hydraulique.

Ces exonérations, lorsqu’elles existent, sont cumulables avec les aides à la rénovation énergétique.