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Date de publication : vendredi 12 mars 2021

Investissement locatif : quels travaux d’isolation sont déductibles de vos revenus fonciers ?

Les investissements dans l’immobilier locatif ancien sont soutenus par le Gouvernement, notamment avec le dispositif Denormandie. De plus, certains travaux sont déductibles des revenus fonciers. Les travaux d’isolation déductibles des revenus fonciers ? Quels sont les autres travaux déductibles ? Découvrez notre guide à l’usage de l’investisseur locatif.

La location des passoires énergétiques en sursis

Les investisseurs locatifs sont inquiets. Les logements situés dans les catégories énergétiques G et F pourraient bien ne plus pouvoir être louées d’ici quelques années. Les gouvernements tergiversent sur la question depuis plusieurs années. Or un décret est paru le 13 janvier 2021 définit le critère de décence en matière de performance énergétique.

A compter du 1er janvier 2023, les logements dont la consommation finale est supérieure ou égale à 450 kWh par mètre carré ne seront plus des logements décents. Les logements en classe énergie G ne pourront donc plus être loués sans un minimum de travaux de rénovation énergétique.

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier, lors d’un investissement locatif dans l’ancien, d’une déduction fiscale dans les villes dont le centre est dégradé et dans les villes dotées d’une ORT (opération de revitalisation du territoire). Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. L’investissement doit comporter au moins 25 % de travaux, de rénovation ou d’amélioration :

  • travaux d’économie d’énergie,
  • création de surfaces annexes ou extension des surfaces habitables,
  • modernisation,
  • travaux d’assainissement,
  • aménagement des surfaces créées.

Les travaux de déconstruction-reconstruction ne font pas partie des travaux éligibles au dispositif Denormandie.

Qu’en est-il des bailleurs qui louent déjà un bien nécessitant des travaux énergétiques ?

Comment bénéficier de la déduction des travaux de ses revenus fonciers ?

Pour bénéficier de la déduction des charges de ses revenus fonciers, il faut avoir opté pour le régime fiscal dit « réel ». De cette façon, certains travaux peuvent entrer dans les charges déductibles.

Pour savoir si les travaux sont déductibles des revenus fonciers, il faut savoir dans quelle catégorie ils se situent. Il existe trois catégories de dépenses pour travaux :

  1. celles qui consistent à entretenir et réparer le logement,
  2. celles qui consistent à améliorer le bien immobilier locatif,
  3. celles qui consistent à l’agrandir ou le reconstruire.

Les travaux d’entretien sont ceux qui permettent de maintenir le logement en bon état, tandis que les travaux de réparation sont ceux qui, au-delà du simple entretien, permettent de remettre le bien en état et de remplacer les équipements qui rendent le logement loué décent. Les travaux d’entretien et de réparation qui incombent au locataire ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Seuls ceux qui incombent au propriétaire bailleur sont considérés comme des charges déductibles.

Les travaux qui apportent au logement des éléments de confort supplémentaires ou plus modernes peuvent également être déduits des revenus fonciers.

En revanche, les travaux de la troisième catégorie ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Les travaux d’isolation sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Les travaux d’isolation sont ceux qui permettent d’obtenir le meilleur gain énergétique. En effet, une maison mal isolée peut, selon l’ADEME, laisser échapper jusqu’à 30 % de la chaleur. Réduire la dépense énergétique d’un logement classé G commence donc, sans conteste, par une opération d’isolation.

Dès lors que le logement est en classe énergétique G, les travaux de rénovation énergétique qui permettront de le faire sortir de sa condition de « pire passoire thermique » sont des travaux d’amélioration déductibles des revenus fonciers. C’est le cas notamment pour les travaux d’isolation.

De manière générale, les travaux de rénovation énergétique peuvent être considérés comme des travaux d’amélioration du logement :

  • remplacement d’une chaudière fioul ancienne par un système de chauffage plus performant et plus écologique,
  • remplacement des fenêtres simple-vitrage par des double ou triple-vitrage,
  • isolation des toitures et des murs.

Quelles autres aides à la rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs ?

Les aides à la rénovation énergétique peuvent aussi être obtenues par les propriétaires bailleurs. C’est le cas notamment de MaPrimeRénov’, qui remplace le crédit d’impôt transition énergétique. Elle a été étendue aux propriétaires bailleurs dans le cadre du plan de relance.

Les propriétaires bailleurs peuvent aussi bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro dans l’ancien, de la TVA réduite, etc.

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